Výpověď z nájmu. Jak se bránit a nepřijít o bydlení?
Když majitel domu nebo bytu přinese nájemci výpověď z nájmu, ještě to neznamená, že přijde o bydlení. Jak se bránit?
Vztah mezi majitelem bytu a nájemcem upravuje občanský zákoník. V něm se mimo jiné uvádí, z jakých důvodů může výpověď z nájmu nájemce dostat. Legislativa také uvádí, že pronajímatel bytu musí ve výpovědi z nájmu nájemce poučit, ten že má právo podat proti výpovědi námitku. Jinak je výpověď neplatná.
Nejvyšší soud však nedávno rozhodl, že výpověď ze strany pronajímatele je platná, i když v ní poučení o námitkách chybí. Přesto existují možnosti, jak se bránit.
Závažné důvody pro výpověď z nájmu
Nájemní smlouva má svá pravidla. A možnosti výpovědi stanovuje poměrně jasně i občanský zákoník. Výpověď může pronajímatel nájemci přinést, když hrubě poruší svoji povinnost vyplývající z nájemní smlouvy. Dalším důvodem podání výpovědi může být situace, kdy je nájemník odsouzený pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti, případně na osobě bydlící v domě, kde je nájemcův byt.
Tip: Chcete raději vlastní bydlení? Poradíme, jak si vybrat hypotéku
Výpověď může pronajímatel podat i v případě, že má být byt vyklizen – například z důvodu veřejného zájmu či existuje jiný obdobně závažný důvod. Nad rámec těchto důvodů může pronajímatel v případě nájmu na dobu určitou podat nájemci výpověď i proto, že byt sám potřebuje – ať už pro sebe nebo pro manžela či manželku z důvodu rozvodu. Případně byt bude využívat jiný příbuzný.
Výpověď z nájmu má svá pravidla
Podání výpovědi z nájmu má svá pravidla. „Pronajímatel je povinen důvod v písemné výpovědi specifikovat a poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Výpovědní doba je zpravidla tři měsíce,“ uvádí advokát Roman Macháček.
„Důvod je potřeba přesně popsat, případně i doložit důkazy. Naopak odkaz na konkrétní ustanovení občanského zákoníku, kde je uveden důvod výpovědi, není třeba. Výpověď musí také obsahovat identifikaci pronajímatele, nájemce a bytu. Vždy doporučujeme podat výpověď poštou, nejlépe s dodejkou, aby existoval důkaz o doručení,“ dodává Eduarda Hekšová ze spotřebitelské organizace dTest.
Pokud důvod ve výpovědi není uvedený nebo není oprávněný, je podle rozhodnutí Nejvyššího soudu nájemce povinen podat do dvou měsíců od doručení výpovědi z nájmu soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. „Pokud nájemce takový návrh nepodá, nemůže se již domáhat toho, že pronajímatel nebyl oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu z důvodu uvedeného ve výpovědi,“ dodává Roman Macháček.
Chybějící poučení neznamená výhru
Lidé, kteří výpověď z nájmu dostanou, se už nemohou spolehnout na to, že pokud je pronajímatel nepoučí o právu podat proti výpovědi námitku, bude karta automaticky na jejich straně.
Občanský zákoník totiž k tomuto právu neuvádí nic bližšího. „Není v něm upraveno, jakou podobu mají mít námitky či v jaké lhůtě mají být pronajímateli doručeny. Nebo co se stane, když nájemce námitky podá či naopak nepodá. V naší právní poradně jsme proto vždy povinnost pronajímatele poučit nájemce o námitkách vnímali spíše jako formalitu, ovšem s ohledem na znění zákona jsme doporučovali, aby poučení o námitkách bylo součástí výpovědi,“ říká Eduarda Hekšová.
Protože námitky – včetně jejich dopadu – nejsou v občanském zákoníku konkrétněji upraveny a jejich podání či nepodání nemá žádné právní následky, rozhodl nedávno Nejvyšší soud tak, že výpověď z nájmu platí, i když pronajímatel nájemce o právu podat proti výpovědi námitky nepoučil. Soud argumentoval tím, že ochranu nájemce proti výpovědi dostatečně zajišťuje jeho právo podat k soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi. O tomto právu musí pronajímatel nájemce ve výpovědi poučit, a to včetně uvedení lhůty, ve které je nutné návrh, tedy vlastně žalobu, podat. Žaloba musí být soudu doručena během dvou měsíců ode dne doručení výpovědi nájemci.
O platnosti výpovědi rozhodne soud
Žalobu nájemce podává u okresního soudu v místě, kde se nachází byt. Musí v ní označit pronajímatele a nájemce a také vylíčit, z jakého důvodu dostal výpověď a proč ji považuje za neoprávněnou. Jako důkazy by měl předložit alespoň v kopii nájemní smlouvu, výpověď z nájmu a výpis z katastru nemovitostí prokazující vlastnické právo pronajímatele. Soud pak buď rozhodne, že výpověď je neoprávněná, nebo žalobu naopak zamítne.
Konkrétně soud zkoumá, zda jsou skutečnosti uváděné pronajímatelem pravdivé a jestli představují zákonný důvod k výpovědi z nájmu. „Pokud je důvodem nezaplacení nájemného nebo plateb za služby, lze obvykle snadno dokázat, zda a kolik nájemce platil či neplatil. Je-li však důvodem výpovědi takzvané hrubé porušení povinností ze strany nájemce, není situace tak jednoduchá. Tento důvod se posuzuje případ od případu, a soud může dospět k závěru, že i když jsou skutečnosti tvrzené pronajímatelem pravdivé, nedosahují takové intenzity, že je lze považovat za hrubé porušení povinností,“ uzavírá Eduarda Hekšová.
