Výpověď z nájmu. Jak se bránit a nepřijít o bydlení? | E15.cz

Vše o netradičních investicích

Vše o netradičních investicích Vstoupit do speciálu

Výpověď z nájmu. Jak se bránit a nepřijít o bydlení?

Jana Poncarová

Když majitel domu nebo bytu přinese nájemci výpověď z nájmu, ještě to neznamená, že přijde o bydlení. Jak se bránit?

Vztah mezi majitelem bytu a nájemcem upravuje občanský zákoník. V něm se mimo jiné uvádí, z jakých důvodů může výpověď z nájmu nájemce dostat. Legislativa také uvádí, že pronajímatel bytu musí ve výpovědi z nájmu nájemce poučit, ten že má právo podat proti výpovědi námitku. Jinak je výpověď neplatná.

Nejvyšší soud však nedávno rozhodl, že výpověď ze strany pronajímatele je platná, i když v ní poučení o námitkách chybí. Přesto existují možnosti, jak se bránit.

Tempo růstu nájemného loni ve velkých městech většinou zpomalilo

Závažné důvody pro výpověď z nájmu

Nájemní smlouva má svá pravidla. A možnosti výpovědi stanovuje poměrně jasně i občanský zákoník. Výpověď může pronajímatel nájemci přinést, když hrubě poruší svoji povinnost vyplývající z nájemní smlouvy. Dalším důvodem podání výpovědi může být situace, kdy je nájemník odsouzený pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti, případně na osobě bydlící v domě, kde je nájemcův byt.

Tip: Chcete raději vlastní bydlení? Poradíme, jak si vybrat hypotéku

Výpověď může pronajímatel podat i v případě, že má být byt vyklizen – například z důvodu veřejného zájmu či existuje jiný obdobně závažný důvod. Nad rámec těchto důvodů může pronajímatel v případě nájmu na dobu určitou podat nájemci výpověď i proto, že byt sám potřebuje – ať už pro sebe nebo pro manžela či manželku z důvodu rozvodu. Případně byt bude využívat jiný příbuzný.

Výpověď z nájmu má svá pravidla

Podání výpovědi z nájmu má svá pravidla. „Pronajímatel je povinen důvod v písemné výpovědi specifikovat a poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Výpovědní doba je zpravidla tři měsíce,“ uvádí advokát Roman Macháček.

Ceny bytů porostou příští rok pomaleji. Ale snížení by podle expertů přinesla jen krize

„Důvod je potřeba přesně popsat, případně i doložit důkazy. Naopak odkaz na konkrétní ustanovení občanského zákoníku, kde je uveden důvod výpovědi, není třeba. Výpověď musí také obsahovat identifikaci pronajímatele, nájemce a bytu. Vždy doporučujeme podat výpověď poštou, nejlépe s dodejkou, aby existoval důkaz o doručení,“ dodává Eduarda Hekšová ze spotřebitelské organizace dTest.

Pokud důvod ve výpovědi není uvedený nebo není oprávněný, je podle rozhodnutí Nejvyššího soudu nájemce povinen podat do dvou měsíců od doručení výpovědi z nájmu soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. „Pokud nájemce takový návrh nepodá, nemůže se již domáhat toho, že pronajímatel nebyl oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu z důvodu uvedeného ve výpovědi,“ dodává Roman Macháček.

Vysoké ceny nemovitostí a přísnější hypotéky ženou Čechy do nájmů

Chybějící poučení neznamená výhru

Lidé, kteří výpověď z nájmu dostanou, se už nemohou spolehnout na to, že pokud je pronajímatel nepoučí o právu podat proti výpovědi námitku, bude karta automaticky na jejich straně.

Občanský zákoník totiž k tomuto právu neuvádí nic bližšího. „Není v něm upraveno, jakou podobu mají mít námitky či v jaké lhůtě mají být pronajímateli doručeny. Nebo co se stane, když nájemce námitky podá či naopak nepodá. V naší právní poradně jsme proto vždy povinnost pronajímatele poučit nájemce o námitkách vnímali spíše jako formalitu, ovšem s ohledem na znění zákona jsme doporučovali, aby poučení o námitkách bylo součástí výpovědi,“ říká Eduarda Hekšová.

Protože námitky – včetně jejich dopadu – nejsou v občanském zákoníku konkrétněji upraveny a jejich podání či nepodání nemá žádné právní následky, rozhodl nedávno Nejvyšší soud tak, že výpověď z nájmu platí, i když pronajímatel nájemce o právu podat proti výpovědi námitky nepoučil. Soud argumentoval tím, že ochranu nájemce proti výpovědi dostatečně zajišťuje jeho právo podat k soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi. O tomto právu musí pronajímatel nájemce ve výpovědi poučit, a to včetně uvedení lhůty, ve které je nutné návrh, tedy vlastně žalobu, podat. Žaloba musí být soudu doručena během dvou měsíců ode dne doručení výpovědi nájemci.

Jak si odečíst zaplacené úroky z hypotéky z daní

O platnosti výpovědi rozhodne soud

Žalobu nájemce podává u okresního soudu v místě, kde se nachází byt. Musí v ní označit pronajímatele a nájemce a také vylíčit, z jakého důvodu dostal výpověď a proč ji považuje za neoprávněnou. Jako důkazy by měl předložit alespoň v kopii nájemní smlouvu, výpověď z nájmu a výpis z katastru nemovitostí prokazující vlastnické právo pronajímatele. Soud pak buď rozhodne, že výpověď je neoprávněná, nebo žalobu naopak zamítne.

Konkrétně soud zkoumá, zda jsou skutečnosti uváděné pronajímatelem pravdivé a jestli představují zákonný důvod k výpovědi z nájmu. „Pokud je důvodem nezaplacení nájemného nebo plateb za služby, lze obvykle snadno dokázat, zda a kolik nájemce platil či neplatil. Je-li však důvodem výpovědi takzvané hrubé porušení povinností ze strany nájemce, není situace tak jednoduchá. Tento důvod se posuzuje případ od případu, a soud může dospět k závěru, že i když jsou skutečnosti tvrzené pronajímatelem pravdivé, nedosahují takové intenzity, že je lze považovat za hrubé porušení povinností,“ uzavírá Eduarda Hekšová.

Trh s realitami: Obýváme už i sklepy a ateliéry

Autor: Jana Poncarová
 

Mzdová kalkulačka