Půdní spekulace v Česku: Jak snadno přijít o majetek, který nevíte, že máte
Celý proces začíná dopisem, který obsahuje lákavou nabídku na koupi vašeho pozemku. Zdání však často klame. Překupníci pozemků se snaží získat zemědělskou půdu za zlomek její skutečné hodnoty a následně ji prodat za mnohonásobně vyšší cenu.
Tzv. půdní spekulanti využívají toho, že původní vlastníci často neznají skutečnou hodnotu své půdy. Přestože jejich praktiky bývají právně těžko napadnutelné, původním majitelům půdy způsobují značné škody.
V roce 2015 byla cena za hektar zemědělské půdy 162 tisíc korun, zatímco o rok později se vyšplhala na 204 tisíc korun. Právě v tomto období se v Česku začali objevovat překupníci, kteří důmyslně získávají pozemky od vlastníků za ceny pod tržní hodnotou, aby je následně prodali za mnohem vyšší cenu. Tím připravují prodávající o značnou částku, kterou by mohli při prodeji získat.
Nabídky, které se odmítají
„Měl jsem případ, kdy se na mě obrátila žena vlastnící zemědělský pozemek v okrese Brno-venkov. Měla těsně před podpisem smlouvy s překupníkem, ale přeci jen si ještě chtěla ověřit postup prodeje a cenu pozemku. To, za co jí nejmenovaný člověk nabízel 200 tisíc korun, následně prodala za 4,5 milionu, tedy za reálnou cenu pozemku určeného územním plánem ke komerční výstavbě,“ líčí situaci Tomáš Válka, pozemkový specialista.
Podle jeho názoru byl tento případ výjimečný, ale často se stává, že překupníci přicházejí s nabídkami, které jsou výrazně pod skutečnou hodnotou pozemku. V případě běžných zemědělských pozemků může být nabídka až o polovinu nižší. U pozemků, které mají potenciál pro rozvoj nebo výstavbu, není neobvyklé, že nabízená cena je 10krát až 50krát nižší než skutečná tržní hodnota. Spekulanti záměrně neuvádějí stavební potenciál pozemku ve svých nabídkách.
Překupníkům nahrává do karet nejednotnost vlastnictví zemědělské půdy. „Většina lidí v Česku na svých pozemcích nehospodaří a vlastní je díky tomu, že je například zdědili po předcích. Ale sami nejsou zemědělci, tudíž pole nemohou obdělávat, protože to zkrátka neumí,“ konstatoval dříve Petr Matějíček, který se v AGRO Měřín stará o obchodování se zemědělskými pozemky. Právě takoví lidé se stávají obětmi překupníků nejčastěji.
Jak to chodí v praxi?
Velmi obvyklý scénář vypadá tak, že někdo zdědí kus lesa nebo pole po svých příbuzných. Nový majitel mnohdy ani neví, kde se pozemek přesně nachází. Jakmile však v katastru nemovitostí proběhne změna majitele, překupníci o tom pomocí robotů získají ze systému informace. Obratem novému majiteli dopisem zašlou nabídku na výhodný odkup s informací, že cena ještě bude upřesněna.
„Když jim člověk odpoví, ať už e-mailem, nebo telefonicky, a tím jim poskytne lepší kontakt, začnou ho téměř bombardovat návrhy na odprodej, v němž cenu pod různými záminkami snižují. Jedná se o důkladný a opakovaný nátlak s jasným cílem – přimět majitele prodat půdu co nejdříve a za co nejméně peněz,“ popisuje praktiky Válka.
Každým rokem se praktiky spekulantů s půdou stávají sofistikovanějšími. Někteří se dokonce přetvařují, že jsou zemědělci, kteří mají v úmyslu pole skutečně obdělávat. Ve skutečnosti ale pracují pro určité společnosti a pole následně prodají. Často využívají manipulativních technik, kdy v dopisech apelují na emoce a používají fráze jako „jde mi o blaho naší země“ nebo „nenechme naši půdu vysávat zahraničními investory“. Někdy také lákají na okamžitou finanční výhodu, na kterou mnoho lidí slyší.
Podle Tomáše Války je hlavním faktorem při prodeji cena. Aby spekulanti zvýšili své šance, někdy v dopisech uvedou navrhovanou cenu za pozemek, ale není to pravidlo. Občas se jejich nabídka blíží skutečné tržní hodnotě, jindy je výrazně nízká. V prvním případě je nabídka později snížena s různými výmluvami, například že půda není tak úrodná jako okolní.
Získání pozemků od prodávajících za neadekvátně nízkou cenu je pouze začátek strategie. Poté následuje další promyšlená fáze, kterou je prodej půdy. Překupníci využívají spolupracující společnosti, které se prezentují jako experti na investice do půdy, aby přilákali nezkušené investory. Těm nabízí pozemky za přemrštěné ceny, aniž by kupující tušili, že se jedná o majetek překupníků a jejich nastrčených firem. Tyto firmy se pak tváří jako nezávislí poradci, kteří vysokou cenu potvrzují. Díky této neetické strategii překupníci profitují jak při koupi, tak při prodeji pozemků.
Investoři mají o půdu velký zájem, jelikož je považována za výhodnou investici, jejíž hodnota stále roste, a to i kvůli úbytku kvalitní půdy. V Česku se zemědělská půda bez dalšího stavebního potenciálu prodává v rozmezí 25 až 80 korun za metr čtvereční.
Jak se mohou majitelé bránit proti překupníkům?
O nelegální byznys se nejedná. Nikdo nikomu nemůže zakázat, aby psal dopisy a házel je lidem do poštovních schránek. Katastr nemovitostí je veřejně dostupná databáze. Nezbývá než se mít na pozoru a nenaletět.
Pokud by oslovený majitel přece jen plánoval na nabídku přistoupit, užitečné je před prodejem kontaktovat více odborníků na pozemky a porovnat jejich nabídky.
Pokud někdo podepíše nevýhodnou smlouvu o prodeji, je pozdější řešení složité. V současné době lze postupovat pouze občanskoprávní cestou u soudu, kde je třeba dokázat například, že kupující jednal neeticky – využil nátlak, zatajil klíčové informace nebo nepravdivě tvrdil, že cena je nejlepší možná. Takové důkazy se však obtížně shánějí. V některých případech lze smlouvu zpochybnit i kvůli výrazně nevýhodné ceně, pokud byl prodávající uveden v omyl nebo neměl dostatečné informace.
VIDEO: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj v pořadu FLOW
