Byt jako investice 2019: Jak vydělat? | E15.cz

Vše o miliardářích

Vše o miliardářích Vstoupit do speciálu

Jak vydělat na nákupu investiční nemovitosti

Jan Hlaváč

Investice do nemovitosti se drží na vrcholu popularity konzervativních investorů. Láká je každoroční zhodnocení investice díky růstu cen nemovitostí a možnost dalších příjmů z pronájmu bytu. Koupě je často financována bankovním úvěrem, přičemž nájem slouží na pokrytí splátek. Majitelé proto řeší otázku, jak byt výhodně pronajmout?

S rozmyslem

I když je investice do bytu stále dobrou volbou, zkušení investoři varují před přehnanými očekáváními a upozorňují na řadu úskalí. Varují zejména před nereálnými sliby developerů a realitních makléřů, kteří kupující lákají na pohádkově vysoké možnosti nájmu. To platí zejména o metropolích Praze a Brně. „Při současných cenách nemovitostí se reálný výnos pohybuje okolo čtyř až osmi procent. A je jedno, jestli je pronajmete dlouhodobě nebo formou krátkodobých pronájmů. Ceny nemovitostí závratně stoupají a výše výnosů, tedy nájmů, s nimi nemohou držet tempo,“ říká Jiří Pospíšil, realitní makléř ze společnosti Home Sweet Home.

Odborníci proto doporučují se nad formou pronájmu investičního bytu zamyslet ještě před jeho koupí. „Pokud budu chtít realizovat krátkodobé pronájmy, koupím za co nejméně peněz menší byt co nejblíže centru. I malý 1+kk se může dobře nabízet. Pro dlouhodobé pronájmy je ale takový byt nevhodný, vzhledem k jeho ceně by moc nevydělával,“ říká Markéta Marešová, majitelka několika investičních bytů v Praze a Brně.

Až 50 tisíc měsíčně

Byty v blízkosti centra jsou pro krátkodobé pronájmy ideální. Nejvíce obsazené a nejvíce vydělávající jsou středně velké byty kolem 45 m2, které jsou stylově a originálně vybavené a liší se tak od klasického hotelového pokoje. „Vlastníci takových bytů v centru Prahy v sezóně vydělávají okolo 50–60 tisíc korun měsíčně, celoroční měsíční průměr je zhruba 40 tisíc korun. V bližším centru se průměrné měsíční příjmy pohybují mezi 30–35 tisíci korun,“ shrnuje Matěj Koutný ze společnosti Blahobyty.cz, která se specializuje na správu bytů, které majitelé krátkodobě pronajímají přes platformy Airbnb nebo Booking.com.

Šéf developera Finep: Nárůst cen bytů způsobil hlavně stát

Nicméně i malé byty typu 1+kk o 25 metrech čtverečních mohou vygenerovat průměrný čistý měsíční zisk mezi 25-35 tisíc korun, ale mimo sezónu se mohou hůře obsazovat. Značný cenový rozptyl je daný lokalitou, dále od centra se může takový byt hůře pronajímat. V centru velikost většinou není takový hendikep: „Pokud chce host bydlet ve 25m čtverečních, ubytuje se v hotelu. Menších bytů je na trhu mnoho a silně si konkurují,“ vysvětluje Matěj Koutný.

Podobně to vidí i Tereza Proche ze společnosti Let Me Inn, která se rovněž specializuje na správu a realizaci krátkodobých pobytů: „Dobře se pronajímají stylově vybavené byty v centru nebo blízko centra. Mohou být i menší, protože zhruba 80 procent pobytů jsou dvojice, kterým stačí útulný jednopokojový byt s kuchyňkou. Samozřejmě o velké byty je také zájem, ale spíše než počet metrů čtverečních hraje roli počet lůžek v bytě a dispozice pokojů, tedy jestli jsou samostatné nebo průchozí.“

Krátkodobě se dají dobře pronajmout i byty v bližším centru, tedy v dojezdové vzdálenosti MHD 15–20 minut od centra. S každým kilometrem navíc ale cena klesá. „Turisti zabodnou prst do centra Prahy a pak hledají ubytování poblíž. Čím dále od centra, tím menší atraktivita, kterou lze kompenzovat pouze nižší cenou. Výjimkou jsou moderní větší byty mimo centrum s možností parkování a snadnou dopravní dostupností,“ dodává Matěj Koutný ze společnosti Blahobyty.cz.

Plánovali jsme neziskové nájemní byty, úřad nám ale hází klacky pod nohy, říká developer Radim Passer

Málo bytů

Problémem je, že cenově lukrativních bytů vhodných ke krátkodobým pronájmům je pro investory k dispozici minimum. „Ty zajímavé se nyní prodávají za horentní sumy. Zrekonstruované byt v centru Prahy okolo 30 metrů čtverečních se běžně prodávají i za více než 5 milionů korun. Využívat je ale jinak než ke krátkodobým pronájmům je vzhledem k ceně a velikosti méně výhodné,“ upozorňuje Jiří Pospíšil z realitní společnosti Home Sweet Home.

V případě větších bytů mimo centrum už může být výhodnější je pronajmout dlouhodobě. „V centru a širším centru lze dvoupokojové byty po rekonstrukci a pěkně vybavené pronajmout včetně poplatků mezi 22-30 tisíci korun. Více lze účtovat za větší byty v exklusivních lokacích. Řada klientů je limitována rozpočtem 25 tisíc korun na nájem měsíčně,“ dodává Jiří Pospíšil.

Zkušení investoři proto doporučují si formu pronájmu důkladně rozmyslet spolu s nákupem nemovitosti a udělat si malý průzkum. „Stačí se podívat na Airbnb či Booking.com za kolik se ve stejné lokalitě pronajímají byty, jak jsou vybaveny a jak jsou obsazeny. Tyto informace jsou veřejné a lze tak snadno získat dobrý přehled. To samo lze udělat u dlouhodobých pronájmů a následně se rozhodnout,“ doporučuje Markéta Marešová.

6 věcí, které byste měli vědět o americké hypotéce

Vkusný design zvýší nájem o tisíce 

Dobrá lokalita a rekonstrukce bytu jsou pro dobrý pronájem důležité, ale v závěru si lidé byt vybírají podle vzhledu. To platí pro dlouhodobé i krátkodobé pronájmy. „Někteří nájemci chtějí prázdný byt, ale řada zejména zahraničních klientů si ráda připlatí za dobře a vkusně vybavenou nemovitost. Pokud někdo chce pronajímat byt za více než 20 tisíc korun, je to výhoda. Pěkně vybavený a nafocený byt snadno zaujme a rychle se pronajme za vyšší cenu. Vyplatí se proto investovat peníze do bytového designéra,“ doporučuje Jiří Pospíšil.

Důraz na design je ještě důležitější v případě krátkodobých pronájmu, zdůrazňuje Tereza Proche z Let Me Inn: „Lidé si vybírají byt očima. Nechtějí bydlet v uniformním hotelu, hledají byt s duší a příběhem. Když je byt pěkně navržený, podstatně to zvyšuje jeho úspěšnost i výši pronájmu, a to zásadním způsobem. Designově laděný byt může vydělávat i o více než čtvrtinu více než ten, který nezaujme.“

Nápaditý design si vybírá i ty správné nájemníky, tvrdí bytová designérka a fotografka Vladimíra Kotra a dodává: „Prostředí, ve kterém žijeme a věci kterými se obklopujeme, dohromady vytváří symbolický portrét daného člověka. Věřím, že lidé tento otisk vnímají a cítí se tak díky němu v bytě mnohem příjemněji, než kdyby pobývali týden v neosobním hotelovém pokoji. Do designu bytu nemusí majitel investovat stovky tisíc korun, stačí řádově 10–20 tisíc korun na to, aby i nezajímavý byt prokoukl. Většinou stačí změnit lehce dispozici, vkusně umístit dekorační textilie, květiny, knihy, obrazy či osvětlení.“

Hypotéky nezdraží. Na nynější sazbě mohou zůstat celé roky

O tom, jak v praxi funguje re-design bytu, se přesvědčil i Petr Krátký: „Byť jsem měl byty pěkně zrekonstruované, chyběl jim šmrnc. Po re-designu za pomocí bytové architekty byty pronajímám výrazně dráže. Sehnat dlouhodobého nájemníka bylo navíc snadnější než předtím. V případě bytu sloužícím ke krátkodobým pronájmům se podstatně zvýšil počet rezervací. Investoval jsem také do kvalitního nafocení bytu a takzvaného home stagingu, tedy profesionální prezentace bytu, aby lákal k návštěvě.“

Tip: Pořizujete si byt na hypotéku? Spočítejte si na naší kalkulačce, jaké úroky banky nabízejí.

Krátkodobé pronájmy nemusejí být vždy terno

Mohlo by se zdát, že krátkodobé pronájmy jsou podstatně výhodnější než ty dlouhodobé. Lidé totiž vidí vysoké zisky, ale nezamyslí se nad náklady spojenými s turistickými pobyty. Zatímco u dlouhodobých pronájmů není třeba se nemovitosti a nájemníkům věnovat, u krátkodobých se jedná a časově náročnou činnost. „Je to v podstatě jako provozovat malý penzion. Komunikace s hosty stran rezervací, jejich ubytování, následný úklid, praní ložního prádla, hlášení hostů cizinecké policii, odvod poplatků, vedení účetnictví, to vše jsou pravidelné úkony, které musí vlastník každý měsíc realizovat,“ vysvětluje Markéta Marešová, která jeden z bytů v centru Prahy krátkodobě pronajímá.

Řada investorů proto nechává správu nemovitosti specializovaným firmám. Ty zařídí vše na klíč a měsíčně pošlou majiteli výdělek prokrácený o zpravidla dvacetiprocentní provizi a náklady na údržbu. „V případě outsourcingu je třeba počítat s tím, že zhruba třetina výdělku padne na ubytování hostů, údržbu a provoz nemovitosti. Kromě provize si firmy účtují i za další služby jako pronájem ložního prádla a vyřízení potřebné administrativy. Majitel se nemusí o nic starat, ale náležitě za to zaplatí,“ upozorňuje Markéta Marešová.

Přepis energií při stěhování: Jak na to bez sankcí a pokut?

Pro a proti

Že příjmy z dlouhodobých i krátkodobých pronájmů mohou být vyrovnané, potvrzuje Petr Krátký, který v Praze pronajímá dva byty, které jsou stejné velikosti a ve stejné lokalitě: „Jeden pronajímám krátkodobě a druhý dlouhodobě. U krátkodobých pronájmů mám sice výrazně vyšší příjmy, ale provoz a odměny správcovské firmě je podstatně snižují, takže čisté výnosy jsou jen o pár tisíc vyšší než u dlouhodobě pronajatého bytu. V zásadě mi to ale nevadí, beru to jako diverzifikaci své investice. Líbí se mi i možnost, že tam mohou občas přespat mé rodinné návštěvy.“

Modelový příklad v tabulce ukazuje, jak vypadá struktura nákladů na provoz bytu v režimu dlouhodobých a krátkodobých pronájmů. Majitel pro správu bytu využívá služeb externí firmy. „Pokud se započtou veškeré náklady s bytem spojené, závěrečná bilance nevypadá až tak úžasně. U dlouhodobých pronájmů jsou sice příjmy nižší, ale také náklady jsou minimální, přičemž poplatky a energie si hradí nájemník sám. Na stranu druhou najít stabilního a platícího nájemníka není snadné, takže byt může být dlouho neobsazený. To u krátkodobých pronájmů obvykle nehrozí,“ dodává Petr Krátký.

PŘÍKLAD pronájmu bytu 2+kk, 50 m2 v Praze 2

  krátkodobý dlouhodobý
Průměný měsíční nájem 40 tisíc korun 26 tisíc 
korun (vč poplatků a energií)
Odměna za správu (20 procent z čistého nájmu) osm tisíc korun -
Zapůjčení ložního prádla 1500 korun -
Vyřízení místních poplatků a hlášení ubytovaných cizinců 500 korun -
Poplatky a energie čtyři tisíce korun čtyři tisíce 
korun
ZISK 26 tisíc korun 22 tisíc 
korun

Důležitá je i údržba bytu

Čistý výnos bytu by neměl být jediným kritériem při rozhodování o tom, jak ho pronajmout. Překvapivou výhodou krátkodobých pronájmů je totiž lepší údržba bytu a menší opotřebení vybavení. Mezi lidmi panuje mylná představa, že krátkodobé pronájmy opotřebovávají byt více než ty dlouhodobé. Je to možná dané představou, že typickým návštěvníkem jsou milovníci alkoholu a hlučných nočních party.

„Je to zásadní omyl, více než 90 procent hostů v bytě jen přespí, maximálně si udělají ráno kávu a sendvič nebo si něco rychlého večer uvaří. Většinu dne stráví mimo byt. V bytě se poté kompletně uklidí, takže tam je neustále čisto. Kolikrát měsíčně si doma důkladně uklidíte včetně mytí podlah? Navíc, pokud se něco rozbije, ihned to spravíme, takže byt je vždy v maximální kondici,“ vysvětluje Matěj Koutný z Blahobyty.cz

Dalším faktorem, který může usnadnit volbu, souvisí s riziky spojenými s nájemníky. Sehnat dlouhodobého a solventního nájemníka není snadné a byt proto může být i delší dobu nepronajatý. Zrovna tak zbavit se neplatícího či neslušného nájemníka může být běh na dlouhou trať. „Zákony chrání nájemníky maximálním způsobem, zbavit se těch špatných může být drahé a zdlouhavé. U krátkodobých pronájmů toto riziko nehrozí.  Hosté platí dopředu. Pokud by se někdo choval nevhodně, za pár dní je z bytu pryč,“ dodává Markéta Marešová.

Stejnou zkušenost má i Petr Krátký: „Hygienické návyky mají lidé různé bez ohledu na národnost a solventnost. Zatímco u krátkých pobytů za špindírou rychle uklidíte, u těch dlouhodobých se může špína hromadit měsíce i roky. Po skončení nájmu se můžete divit: smrad, špína, nevětráno. Špindírové vám obvykle nezničí vybavení bytu, ale musíte kvůli nim třeba kompletně vymalovat nebo vyměnit textilie. Je proto dobré si dát do smlouvy, že nájemce předá byt ve stejném stavu, jako jej převzal a to včetně úklidu. Pokud se tak nestane, tak upozornit na to, že cena za úklid bude uhrazena z kauce.“

Výdaje na bydlení proti roku 1989 stouply 9,5krát, mzdy desetkrát

Tvrdší regulace by mohla krátkodobé pronájmy ohrozit

V případě koupě malého bytu pro krátkodobé pronájmy je ale třeba myslet i možnou budoucí regulaci. Matěj Koutný ze společnosti Blahobyty.cz, který zároveň předsedá České asociaci pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí (ČAPUS), hledí do budoucna optimisticky.

„Praxe ukázala, že k regulaci bohatě stačí vymáhat současné zákony, tedy vybírat turistické poplatky a dohlédnout na platbu daní a dodržování související legislativy. Tvrdší přístup daňového úřadu trh stabilizuje. Do budoucna pomůže i nová evropská legislativa, která zprůhlední podnikání v ubytovacích službách. Ubytovací platformy budou muset nově uvádět DIČ jednotlivých ubytovatelů, což úřadům značně zjednoduší dohled. Nevidím proto důvody ani náznaky toho, že by se oblast měla více regulovat,“ konstatuje Matěj Koutný.

Stejný optimismus ale nesdílí například někteří majitelé bytů. „Chronický nedostatek bytů může vést ke snaze některých politiků krátkodobé pronájmy omezit. Osobně si myslím, že by to sice ničemu nepomohlo, rozhodně ne k vyšší nabídce cenově dostupných nájemních bytů. Nicméně někteří politici se tím mohou chtít zviditelnit a zalíbit voličům,“ říká Markéta Marešová.

Jakákoli regulace krátkodobých pronájmů, například jako v Berlíně, by mohla být pro majitele malých a drahých investičních bytů problém. Omezení pronájmů jen na několik měsíců v roce by zisky razantně snížilo a přinutilo majitele byt pronajímat dlouhodobě. „Běžný nájem v tak malém bytě by nedosahoval výnosu z krátkých pobytů. Jednopokojový byt v dobré lokaci, byť dobře vybavený, lze v Praze pronajmout okolo 20 tisíc korun včetně poplatků. Takové byty běžně pronajímáme,“ upozorňuje Jiří Pospíšil z realitní kanceláře Home Sweet Home.

Růst cen domů a bytů v Česku byl ve 2. čtvrtletí v EU šestý nejvyšší

Dva modely správcovských firem

Outsourcing správy bytů krátkodobě pronajímaných se stal během posledních let svébytným oborem podnikání, které poskytuje řadu pracovních míst a přispívá k rozvoji místní ekonomiky (viz graf níže). Řada poskytovatelů je například sdružena ve zmiňované České asociaci pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí (ČAPUS).

Podle jejího předsedy Matěje Koutného se jedná o dynamicky rozvíjející se oblast podnikání. „Sektor krátkodobých pronájmů roste meziročně o desítky procent a zdaleka jsme nedosáhli stropu. V minulých letech došlo ke konsolidaci trhu, kdy řada méně seriózních poskytovatelů skončila. Normou se stalo dodržování všech zákonných požadavků.“

Firmy specializující se na poskytování krátkodobých pronájmů se shodly na tom, že jejich podnikání není jen o úklidu a předání klíčů hostů. Úspěch v oblasti krátkodobých pronájmů se neodvíjí jen od lokality a atraktivity bytu, ale i schopnosti nemovitost nabídnout přes platformy Airbnb či Booking.com.

„Správná volba cen a jejich aktualizace, komunikace s hosty, jejich přivítání, popisky bytu, fotografie, získání recenzí. To vše je hraje roli při umístění bytu v nabídkách ubytovacích platforem. Je třeba vědět i další zákonitosti, které přispívají k vyšší obsazenosti a dobrým hodnocením. Lze se to naučit praxí, ale rozhodně to není nic pro někoho, kdo se tomu nechce dlouhodobě věnovat,“ vysvětluje Tereza Proche z Let Me Inn.

Při výběru správcovské firmy je třeba se ještě rozhodnout mezi dvěma přístupy k nabízení bytu na platformách Airbnb a Booking.com. Některé správcovské firmy jsou vlastníky profilu bytu a v okamžiku, kdy spolupráce skončí, majitel bytu začíná od nuly: všechna hodnocení a získané výhody zůstávají v profilu správcovské firmy. Jiné vytvoří pro vlastníka jeho soukromý profil, který mu v případě ukončení spolupráce zůstává.

Češi jsou tolerantní pronajímatelé. Chtějí ale informace

Každý přístup má svoje výhody a nevýhody. Správcovské firmy vlastnící profil bytu obvykle zodpovídají za všechny aspekty provozu bytu včetně daňových a regulačních. Ovládají vše, vystupují vůči hostům jako poskytovatel služby, za vše zodpovídají, majitel pouze inkasuje odměnu zkrácenou o správcovský poplatek a provedené služby. „Velkou výhodou je to, že majitel bytu nemá se správou prakticky žádné starosti. Případná kontrola finančního úřadu či jiných dotčených úřadů by se netýkala jeho, ale správcovské firmy, která krátkodobé pobyty zaštiťuje,“ vysvětluje Markéta Marešová.

Firmy, které nechávají profil ve vlastnictví klienta, mají obvykle jiný přístup. Zajišťují pro majitele sice kompletní servis včetně komunikace s hosty a návrhu cenové strategie, ale zříkají se jakékoli odpovědnosti vůči úřadům. „Tuto pro laika možná nepodstatnou věc je třeba dobře zvážit, protože pokud se bytu daří a má dobré hodnocení, případný odchod od správcovské firmy vlastnící profil může být bolestivý. Na stranu druhou kompletní outsourcing včetně administrativy může být lákavý pro pracovně vytížené majitele, kteří s pronájmy nechtějí mít žádné starosti a veškerou odpovědnost tak rádi delegují na správcovskou firmu,“ uzavírá Markéta Marešová.

Autor je spolupracovníkem redakce.

Autor: Jan Hlaváč
 

Mzdová kalkulačka