Příjmy z nájmu: Jak se daní pronájem, Airbnb a na jaké slevy máte nárok?
Jednou z oblíbených investic je pořízení nemovitosti za účelem jejího pronájmu. Příjem z nájmu však nepatří mezi daňově osvobozené příjmy a je tedy nutné ho zdanit.
Plánujete svůj byt nebo domek pronajímat, pak se nevyhnete zdanění tohoto příjmu. Povinnost se týká pronájmu bytu, nebytového prostoru i pozemku.
„Daňové přiznání za rok 2022 musí podat i lidé mající příjem z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu. V takových případech nemůže za zaměstnance provést jeho zaměstnavatel roční zúčtování daně a je nutné vyplnit standardní čtyřstránkové daňové přiznání, a to včetně přílohy číslo dva. Zaměstnanci s příjmy z nájmu si tedy musí od svého zaměstnavatele vyžádat potvrzení o zdanitelných příjmech za rok 2022,“ říká Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Mazars.
Pronájem bytu a daně
Na začátek je dobré si nejdříve rozlišit, zda svou nemovitost pronajímáte jako fyzická osoba, nebo ji máte zapsanou v obchodním majetku. Oba případy spadají pod zákon 586/1992 Sb., nicméně jako fyzická osoba vás zajímá především paragraf 9, v druhém případě se řídíte podle paragrafu 7, tedy pod příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti.
Daň z příjmů pro fyzickou osobu
Pokud pronajímáte jako fyzická osoba, stěžejní pro vás bude především § 9 zákona o daních z příjmů. Tento paragraf jasně vymezuje příjmy plynoucí nejen z pronájmu nemovitostí, ale i jejich částí. „Důležité je tedy zmínit, že i v případě kdy pronajímáte bytovou jednotku ve svém dvougeneračním domě, musíte příjmy přiznat a zaplatit poměrnou daň,“ říká Jan Večerka, zakladatel crowdfundingové platformy BrikkApp.
Příjem z pronájmu nemovitosti neuvádíte do přehledu pro zdravotní pojišťovnu ani správu sociálního zabezpečení, neboť nepodléhá platbě zdravotního ani sociálního pojištění. „Tedy pouze v případě, že jej za vás někdo odvádí – váš zaměstnavatel, nebo stát, pokud jste například student, důchodce, nebo jste na mateřské, anebo si pojištění hradíte sám jako OSVČ,“ dodává Jan Večerka.
Pojistné se z nájmu neplatí bez ohledu na další skutečnosti, jako je např. celkový příjem, majetková nebo životní situace. „Příjem z nájmu však na druhou stranu nezvyšuje budoucí státní důchod a ani nezakládá nárok na nemocenské dávky,“ vysvětluje Gabriela Ivanco.
Paušál na daň z pronájmu bytu
Stejně jako například u příjmů z podnikání můžete ke zjištění dílčího základu daně využít paušálu, který u nemovitostí činí 30 procent, nebo uplatníte skutečné výdaje. Záleží jen na vás. Pokud víte, že vás každoroční péče o nemovitost stojí spoustu peněz i času a náklady si skutečně evidujete, pak je docela pravděpodobné, že byste uplatněním paušálu tratili a daň z nájmu bytu by vás vyšla draho.
Do skutečných výdajů je možné započítat:
- poplatky realitní kanceláři
- odpisy nemovitosti
- úroky hypotéky na pořízení nemovitosti
- náklady na vybavení, jako je například nábytek
- náklady na opravu a údržbu
- pojištění nemovitosti
- daň z nemovitosti
Při uplatňování těchto skutečných výdajů však musíte být schopni prokázat oprávněnost výdajů finančnímu úřadu a to zpětně až tři roky.
Naopak pokud se tímto nechcete zabývat, resp. pokud se vám to vyplatí, využijte paušál. „Například při pronájmu bytu na sídlišti mohou být skutečné náklady nízké, a tak je proto pro majitele nemovitosti paušál jasnou volbou,“ doplňuje Gabriela Ivanco. Částka výdajů při uplatnění výdajového paušálu může činit maximálně 600 tisíc korun.
Příjem z pronájmu a slevy na dani
„Při danění pronájmu můžete samozřejmě uplatnit veškeré slevy na dani, na které máte nárok, například základní daňovou slevu na poplatníka, daňová zvýhodnění na děti, stejně tak i nezdanitelné položky,“ uvádí Jan Večerka.
„Penzisté pak mohou využít základní roční slevy na dani na poplatníka, která čítá pro rok 2023 částku 30 840 korun. Tato částka slevy není nijak krácena, pokud osoba pobírá starobní důchod. V situaci, kdy penzista inkasuje příjmy z nájmu ve výši přibližně 290 tisíc korun (do 293 700 Kč) za rok, tak při uplatnění paušálních výdajů na úrovni 30 procent reálně žádnou daň z příjmu nezaplatí,“ říká Ivana Brancuzká, country manažerka společnosti Crowe.
„Vzhledem k tomu, že příjem z nájmu nepodléhá odvodům na sociální pojištění, tak mohou mít libovolně vysoké příjmy z nájmu i předčasní důchodci,“ dodává Gabriela Ivanco.
Nemovitosti ve společném jmění manželů
Velmi často jsou v praxi majiteli nemovitosti oba manželé, neboť byt nebo dům mají ve společném jmění manželů. „Příjmy z nájmu majetku, který je zahrnut do společného jmění manželů se zdaňuje jen u jednoho z nich. Tato podmínka je zakotvena v § 9 odst. 2 zákona o daních z příjmů. Je tedy na libovůli subjektů (manželů) kdo z nich tedy reálně bude příjem vykazovat, respektive zdaňovat,“ říká Ivana Brancuzká.
„Manželé by si tedy měli propočítat, u kterého z nich bude výhodnější příjem z nájmu zdanit v daňovém přiznání,“ doplňuje Gabriela Ivanco.
Podnikání jako Airbnb. Jaké daně platíte?
Pokud je pronajímání vaší podnikatelskou činností a nemovitost máte zapsanou ve vašem obchodním majetku, pak v podstatě neposkytujete pronájem, ale ubytovací službu. „Své o tom ví především ti, kteří kupříkladu svůj byt či byty nabízí na ubytovacích službách typu Airbnb nebo Booking,“ říká Jan Večerka.
Na rozdíl od fyzických osob se v tomto případě sociální i zdravotní pojištění z těchto příjmů hradí a v závislosti na vašem obratu případně i DPH. Uplatnit můžete opět skutečné výdaje, nebo paušál, který tentokrát činí 60 procent.
Daňové formuláře 2023 ke stažení >>>
