Hypotéka pro plátce paušální daně? Co banka, to jiné podmínky

„U OSVČ žádajících o hypotéku platilo za standard, že se dokládalo daňové přiznání. Ovšem u živnostníka s paušální daní je problém ten, že žádné daňové přiznání nepodává a nemůže ho tedy bance doložit,“ popisuje, David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.

Pro banky je absence daňového přiznání překážkou, kterou řeší alternativními metodami. Nicméně pro samotné podnikatele to může být matoucí. „Řada z nich netuší, že banky si umí příjem spočítat i z výpisů z účtu, ale zároveň musí počítat s tím, že tyto výpisy musí být vedeny důsledně a transparentně,“ upozorňuje Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Forvis Mazars.

Banky reagovaly na novou situaci tím, že zavedly postupy, kdy příjmy klienta stanovují na základě pohybů na jeho účtu. „Roli hraje i obor podnikání, kdy banky vychází z předmětu hlavní činnosti uvedené ve veřejném registru,“ upozornil David Eim.

Například Česká spořitelna podle něj přistupuje k situaci tak, že na základě pásma, ve kterém žadatel o hypotéku paušální daň platí a jeho obratů na běžném účtu, přes který podniká, jsou následně vypočítané disponibilní prostředky. A od toho se pak odvíjí výše úvěru, na který žadatel o hypotéku dosáhne.

Česká spořitelna snižuje úrokové sazby úvěrů na bydlení

Banky a účty

Posouzení příjmu není pro banky problémem

Místo daňového přiznání klienti v režimu paušální daně dokládají jen výpisy z účtu s obraty z podnikání. Z těchto výpisů musí být ale patrné, že každý měsíc hradí takovýto klient i paušální daň. Z hlediska požadovaných dokumentů a doby, za kterou ji banky od klienta chtějí doložit, se banky mezi sebou ale docela liší.

„Zatímco jedna banka požaduje výpisy z účtu za celý předchozí kalendářní rok, jiné stačí výpisy jen za 3 měsíce a v další už za 6 měsíců. A v konečném posouzení těchto výpisů a příjmů pak také uplatňují různé přístupy,“ říká David Eim.

„Paušální daň přináší podnikatelům jednoduchost a předvídatelnost, ale v oblasti prokazování příjmů pro hypotéku to znamená nutnost věnovat větší pozornost dokumentaci. Banka totiž nevidí kompletní daňovou situaci klienta, a tak spoléhá na jiné indicie – například frekvenci a výši příchozích plateb,“ vysvětluje Gabriela Ivanco.

Příjem umí posoudit všechny větší tuzemské banky. Tedy vedle velké bankovní trojky – Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, pak také Raiffeisenbank a UniCredit Bank. U menších bankovních domů to je obvykle založeno na individuálním posouzení. Dokládání příjmů i pro klienty, kteří jsou v režimu paušální daně, pak v brzké době plánuje spustit například i Partners Banka.

Jaké dokumenty budete potřebovat? 

Co se týká administrativy, mezi bankami mohou být rozdíly. Například Fio banka požaduje výpisy z účtu za celé ukončené zdaňovací období a současně i všechny aktuální výpisy z účtu. V ČSOB chtějí, aby klient podnikal minimálně 6 měsíců a doložil výpis z účtu za poslední 3 měsíce. Dále u této banky platí, že žadatel o hypotéku musí doložit evidenci příjmů potvrzenou účetní za poslední 3 měsíce v případě, že finanční operace související s podnikáním neprovádí přes bankovní účet.

V mBank rovněž chtějí, aby klient podnikal minimálně 6 měsíců, ale doložil už výpis z účtu za posledních za 6 měsíců. Žadatel zde musí vedle výpisů z účtu doložit i to, že jeho podnikatelská činnost je kontinuální a aktivní v době podání žádosti a že nemá dluh vůči ČSSZ, zdravotní pojišťovně a finančnímu úřadu.

Samotné oznámení o vstupu do režimu paušální daně přitom není většinou nutné bankám dokládat, pokud je z doložených výpisů z účtu či jiných dokladů jednoznačně identifikovatelné, že odchází pravidelná platba paušálu na účet finančního úřadu.

V případě, že tato platba z účtu pravidelně neodchází, musí to klient bance doložit jiným způsobem, například dokladem o zaplacení paušální daně v hotovosti, ze kterého je patrná platba paušální daně. Klient, který je dlouhodobě u konkrétní banky, často ani nemusí dokládat bance samotné výpisy z účtu, protože je možné použít místo výpisů historii účtu.

„Z naší praxe víme, že banky mohou zamítnout žádost jen proto, že klient neprokáže dostatečně pravidelné příjmy, i když je fakticky má. Klíčové je vést podnikání přes účet, který se dá jednoznačně přiřadit k podnikatelské činnosti, a vyhnout se hotovostním operacím, které nelze jednoduše doložit,“ dodává Gabriela Ivanco.

Revolut chystá revoluci. Hypotéky, kreditky, vlastní mobilní síť i miliardové investice

Finance a bankovnictví

Mezi klienty s paušální daní banky nedělají rozdíly podle úrovně paušální daně. Aplikují stejná pravidla bez ohledu na konkrétní pásmo paušální daně. „Kdo je ve vyšším pásmu, fakturuje více peněz a úměrně tomu mu banka více uzná. Rozhodně při jinak shodných okolnostech klient v 3. pásmu (tedy to nejvyšší) dosáhne na vyšší hypotéku, než klient v 1. pásmu. Ale důvodem není rozdílnost pásem, ale fakt, že ten, kdo je ve vyšším pásmu tam je proto, protože vydělá více peněz,“ poznamenává David Eim.

Níže máme modelový příklad 30letého svobodného klienta, který a měsíčně si fakturuje 70 tisíc korun, tedy ročně 840 tisíc korun. Jednotlivé banky by jeho příjmy posoudily takto:

Zdroj: Gepard Finance

Srovnávat banky ale jen podle posuzovaného příjmu není ideální. I když totiž banka uzná podnikateli nejvyšší příjem, neznamená to, že mu poskytne největší hypotéku, a platí to i obráceně. Do hry totiž vstupuje více faktorů.

„Alespoň obecně se ale dá říci, že takovýto klient, pokud nemá další závazky, by měl být schopen se v bankách dostat k hypotéce někde kolem 3,4 – 4 milionů korun, což je splátka kolem cca 17 200 až 20 200 korun měsíčně, a to vzhledem k uvedeným příjmům dává i logický smysl,“ upřesňuje David Eim a dále uvádí, že podnikatelé, kteří si uplatňují paušální výdaje, typicky 60procentní, ačkoliv jejich skutečné výdaje jsou mnohem nižší, jsou na tom pak často při posuzování příjmů bankou hůře než lidé v režimu paušální daně.

„Banka totiž vyjde z toho, že jejich náklady jsou 60 procent, odečte zdravotní, sociální, daň, a to co zbude ty lidi asi dost překvapí. Náš modelový žadatel by tak s totožnými příjmy v případě režimu paušálních nákladů byl na tom příjmově hůře než v situaci, kdy byl v režimu paušální daně,“ uzavírá David Eim.

VIDEO: Najít dobrého řemeslníka? Bude to stále těžší, tvrdí architekt Janout v pořadu FLOW

FLOW: Najít dobrého řemeslníka? Bude to stále těžší, tvrdí architekt Janout, který sdílí fušeřiny ze staveb na profilu Delniq • Zdroj: e15