Roční vyúčtování služeb u bydlení v nájmu: Reklamace, pokuty a do kdy zaplatit

Bytové domy v Praze

Bytové domy v Praze Zdroj: E15 Michael Tomeš

Pronajímatel musí nájemci vyúčtovat služby spojené s užíváním bytu, ledaže by si v nájemní smlouvě strany sjednaly, že platby za služby budou hrazeny paušálem. Při nedodržení této povinnosti musí pronajímatel zaplatit pokutu.

Sjednání poskytovaných služeb ve smlouvě

Sjednání rozsahu služeb je součástí nájemní smlouvy – pronajímatel je poskytovatelem služeb a nájemce jejich příjemcem. Pronajímatel poskytuje služby sjednané a nesjednají-li si strany jejich rozsah, musí poskytnout alespoň služby nezbytné.

„Pod pojmem nezbytné služby si lze představit dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu,“ vysvětluje Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest. „Rozsah poskytovaných služeb a jejich dodavatelé se v jednotlivých bytových domech liší. Například v panelových domech se lze nejčastěji setkat s dálkovým vytápěním, naproti tomu v činžovních domech mívají lidé vlastní plynové kotle,“ dodává Hekšová.

Smlouvy o poskytování elektřiny a dodávek plynu často uzavírá nájemce přímo s dodavatelem energií. Příspěvek do fondu oprav v bytovém domě platí pronajímatel, nejde totiž o službu. Nicméně pronajímatel výši tohoto příspěvku může zohlednit při stanovení nájemného.

Lhůta pro doručení vyúčtování

Poskytovatel služeb má povinnost poskytnout vyúčtovaní nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období, které je zpravidla dvanáctiměsíční od ledna do prosince kalendářního roku. Pak je pronajímatel povinen vyúčtování doručit do 30. dubna následujícího roku.

Strany si ale mohou sjednat paušální částku za služby. V takovém případě se vyúčtování neprovádí a rozdíl mezi paušální částkou a skutečnými náklady jde k tíži pronajímatele. „Paušální platba však nemůže u nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo uzavřených na dobu neurčitou zahrnovat platbu za dodávku tepla, centralizované poskytování teplé vody, dodávku vody a odvádění odpadních vod,“ připomíná Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 1835/2023 ze dne 13. března 2024. Vyúčtování je podle výše uvedeného rozsudku Nejvyššího soudu pronajímatel povinen doručit vždy, požaduje-li nájemce provedení tohoto vyúčtování a není takový požadavek v rozporu s dobrými mravy.

Rozhovor pro FLOW s Hanou Landovou o stavebním zákonu:

Video placeholde
Rozhovor pro FLOW s Hanou Landovou o stavebním zákonu • e15

Náležitosti vyúčtování a možnost reklamace

Vyúčtování musí obsahovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby v členění podle poskytovaných služeb. Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty zakotvuje pravidlo, podle něhož musí být výše rozdílů z vyúčtování „zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování“.

„Příjemce služeb může požádat o nahlédnutí do podkladů k vyúčtování a má právo si vyžádat doložení nákladů na jednotlivé služby a požadovat vysvětlení, jakým způsobem byly služby rozúčtovány a jak byly stanoveny zálohy na ně. Zároveň mu musí být umožněno pořídit si kopie podkladů k vyúčtování,“ připomíná Hekšová. Zákon přiznává příjemci služeb právo podat proti vyúčtování do třiceti dnů námitky. Poskytovatel služeb tyto námitku vyřídí ve lhůtě dalších třiceti dnů. Nepodá-li příjemce ve stanovené lůtě námitky, platí, že s vyúčtováním souhlasí.

Finanční vyrovnání, tj. doplatek nebo vrácení přeplatku musí proběhnout do čtyř měsíců od doručení vyúčtování. Případné vady vyúčtování nemají vliv na splatnost přeplatku ani nedoplatku (u nedoplatku však pouze tehdy, pokud neovlivňují vypočtenou výši nedoplatku). Náklady na vyhotovení vyúčtování nemůže pronajímatel zahrnout do poplatků za služby.

Pokuta 50 korun za každý den prodlení

Při nesplnění povinnosti řádně doručit vyúčtování, při jeho pozdním doručení, je-li vyúčtování chybné nebo při zpoždění při vyřízení námitek je ze zákona poskytovatel služeb povinen zaplatit příjemci smluvní pokutu. Není-li její výše sjednána, je maximální částka pokuty 50 korun za každý den zpoždění.