Nižší cena, ale také žádné Airbnb a bezohlední nájemníci v investičních bytech. Družstevní vlastnictví má oproti společenstvím vlastníků jisté výhody (ale i nevýhody), najdete je v našem článku.
Úvodem je třeba říci, že existují i nevýhody, např. otázka financování (potřeba ručení jinou nemovitostí), rekonstrukcí (nelze provést bez souhlasu družstva), složitější může být i pronájem (opět je třeba souhlas družstva).
Tip: Plánujete hypotéku? Poradíme, jak na to
Další zásadní informace: při koupi družstevního bydlení si nekupujete samotný byt, ale pouze tzv. družstevní podíl, vzniká tak pouze právo k nájmu daného bytu. Členové družstva platí nájemné, které zahrnuje poplatky za služby a fond oprav, které se vypočítávají na základě velikosti bytu. V některých případech se také splácí anuita, dluh, který vznikl družstvu například při výstavbě nebo koupi domu.
Družstevní bydlení se vrací,
Pražská koalice představila své plány na nadcházející půlrok. Zabývat se bude zejména nejpalčivějšími problémy Prahy, jako jsou klíčové dopravní stavby a družstevní bydlení. Dále se zaměří i na financování školství, proměnu sociálních služeb a zlepšování životního prostředí.
— Hlavní město Praha (@PrahaEU) October 3, 2019
například v Praze či v Brně.
Ceny a financování
Družstevní byty jsou levnější než ty v osobním vlastnictví, a to až o desítky procent. Ale… Pokud nemůžete ručit jinou nemovitostí, nedostanete od banky hypotéku. Nemáte-li vlastní zdroje, je tak financování složitější či nemožné. Některá družstva nabízejí financování z úvěrů poskytnutých družstvu, dlužníkem banky je pak družstvo a družstevník splácí úvěr spolu s platbami za užívání bytu.
Výdaje členů na financování správy, údržby a opravy domu mohou být v některých případech nižší, jelikož družstvo může podnikat (např. pronájem nebytových prostor). V takovém případě se členům družstva snižují náklady na bydlení.
Je tak pravdou, že pro mnohé zájemce o bydlení může být koupě družstevního bytu (podílu) nemožná, jelikož nemají čím ručit a banka nepůjčí.
Prodej a podnájem bytu
Svůj podíl v družstvu můžete prodat bez souhlasu družstva, stačí mu doručit písemné oznámení, že takováto dohoda byla uzavřena. Změnu majitele spolu s kupní smlouvou a cenou za převod není třeba vkládat do katastru nemovitostí. Není potřeba ani znalecký posudek a nabyvatel neplatí daň z převodu nemovitostí (aktuálně 4 procenta).
Z pohledu nabyvatele je potřeba brát na vědomí, že ze zákona dochází při převodu družstevního podílu automaticky k převodu všech práv a povinností včetně dluhů převodce vůči družstvu.
Velkou výhodou družstevního vlastnictví je jeho nevhodnost jako investice, tzn. podnájem družstevního bytu vyžaduje předchozí souhlas družstva, které může říct „ne”. Družstvo může mít ve stanovách ukotveno, aby převod podílu družstva nebo podnájem nemohl přejít na cizince nebo právnickou osobu a může podléhat poplatku.
Družstevní vlastnictví má tak jednu velkou výhodu - žádné investiční byty, žádní bezohlední nájemníci či ještě bezohlednější „průchozí”, kteří zůstávají jen pár dní přes platformy typu Airbnb. Vlastníci bytů zejména v Praze o tom (jaké je to peklo) vědí svoje…
Rekonstrukce
Byt v osobním vlastnictví má naopak tu výhodu, že si můžete dělat, co chcete. Chcete jako družstevník nové podlahy či novou kuchyňskou linku? Musíte se dovolit družstva. Pro tento účel je potřeba vytvořit kvalitní projektovou dokumentaci, kterou družstvo obvykle požaduje. Vždy je nutné si pečlivě nastudovat stanovy, kde jsou podmínky schválení stavebních úprav bytů blíže specifikovány.
Pokud budete chtít bytové jádro kompletně přebudovat, a dojde tak k zásahu do nosných konstrukcí, je nutné mít stavební povolení a postupovat při jeho získání v součinnosti s družstvem.
Domácí zvířata
Nový občanský zákoník (bohužel) výslovně povolil chov zvířat - tzn. domácí mazlíčky nelze zakázat ani z pohledu společenství vlastníků, ani z družstva. Nájemník (družstevník) nesmí chovat pouze zvířata, která by ostatní obtěžovala například nepřiměřenou velikostí, tělesnými projevy, zápachem nebo tím, že by byla pro obyvatele domu nebezpečná.
„Nový občanský zákoník nevylučuje povinnost nájemníka hradit zvýšené náklady na údržbu společných prostor v domě, pokud si je chov zvířete vyžádá. Tento poplatek pak může předejít mnohým nepříjemnostem ve vztahu mezi sousedy, kteří to mohou vnímat jako určitý kompromis,” říká Jan Vysloužil, předseda Svazu českých a moravských bytových družstev.
Vliv na rozhodování
Platí, že všichni členové družstva mají jeden družstevní podíl a jeden hlas. Ke změně stanov v té části, která upravuje práva a povinnosti členů družstva je navíc potřeba souhlas 100 procent členů, a proto můžete i z pozice jednoho hlasu fungování družstva ovlivnit. Zároveň pokud jste členem menšího družstva založeného pro jeden bytový dům, můžete mít výhodu v tom, že znáte sousedy, předsedu družstva, a pokud s nimi máte dobré vztahy, domluva jde vždy lépe.
Nejméně jednou za rok musí proběhnout členská schůze. Schůzi svolává představenstvo družstva. Pokud chcete vyvolat schůzi, je potřeba souhlas deseti procent členů, kteří mají nejméně pětinu hlasů, nebo na svou stranu získat kontrolní komisi.
Usnášeníschopnost schůze je obvykle podmíněna přítomností nadpoloviční většiny všech členů, majících nadpoloviční většinu všech hlasů. Schůze se poté usnáší většinou hlasů přítomných. Stanovy ale mohou tyto podmínky upravovat a pro určité otázky požadovat vyšší účast, případně vyšší počet hlasů.
Vyloučení z družstva
Členové společenství vlastníků budou závidět, jelikož za hrubé a soustavné porušování stanov družstva lze vylučovat. Např. rušení nočního klidu, nepovolené stavební úpravy, neplacení nájmu či při pravomocném odsouzení pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v domě nachází.
Rozhodnutí o vyloučení musí předcházet konkrétní výstraha, která musí upozornit na následky takového chování a určit povinnosti, které jsou porušovány.
Proti rozhodnutí o vyloučení je možné podat námitku a také se obrátit na soud. Pokud je vyloučení shledáno jako oprávněné, družstva vyplácí tzv. vypořádací podíl, který ale neodpovídá kupní ceně bytu, a zpravidla bývá nižší. Jde tedy nesporně o proces na několik let, ale teoreticky to lze. Hříšník tak má alespoň nějakou motivaci své chování přehodnotit.
Je lepší družstvo, nebo SVJ?
Osobní vlastnictví je samo o sobě pozitivní, ale jen tehdy, pokud vlastník v bytě skutečně bydlí. Mnozí by jistě souhlasili, že tzv. investiční byty jsou čiré zlo. A právě investiční byt nezapadá do konceptu družstevního vlastnictví, což je velká výhoda pro ty, kteří nechtějí hlučné sousedy, kterým na ničem nezáleží. Výhodou je nižší cena, nevýhodou ta skutečnost, že banka na družstevní byt nepůjčí.
Objektivně proto nelze říct tak, či onak. Zvažte své možnosti a na čem vám záleží. Chcete-li bydlet ve vlastním, vyvarujte se domům, kde je větší počet tzv. investičních bytů. Družstvo si naopak může ohlídat, kdo v domě bydlí a chránit tak zájmy členů.
